Vybíráte si nemovitost ke koupi? Počítejte s tím, že daň z nabytí už nejspíš zaplatíte vy

Povinnost platit daň z nabytí/převodu nemovitosti byla zrušena v roce 2020. Více o daních, které musíte při pořizování/prodeji nemovitosti zaplatit v článku – Nemovitosti a daně: Víte, co musí státu odvést prodávající a co nabyvatel?

Poslaneckou sněmovnou schválená novela zákona o dani z nabytí nemovité věci už snad definitivně přenese povinnost zaplatit tuto daň na kupujícího. Současný podivný stav, kdy je poplatníkem prodávající, kupující za zaplacení daně ručí a obě strany se ještě mohou smluvně dohodnout, že tomu bude jinak, tak zřejmě již brzy skončí. Zákon momentálně čeká na schválení v senátu. Očekává se, že vše půjde hladce a kupující budou mít povinnost zaplatit daň již na podzim tohoto roku.

Navrhovanou novelu zákona bude senát projednávat na své schůzi 14. 7. a pak už bude stačit jen podpis prezidenta a jeho zveřejnění ve sbírce zákonů. Teoreticky by se to vše dalo stihnout do konce července a zákon by tak nabyl účinnosti 1. října. Je ale dost dobře možné, že k tomu dojde až během srpna a novinka začne reálně platit až od 1. listopadu.

Každopádně je to blízko. Pokud si teprve nyní začínáte vybírat vhodnou nemovitost, může se lehce stát, že celou transakci nestihnete před tímto datem dotáhnout až do konce. Rozhodným dnem pro změnu vlastnictví je totiž u nemovitostí až den, ke kterému vznikly právní účinky vkladu do katastru nemovitostí, tedy doručením návrhu na vklad katastrálnímu úřadu. A k tomuto dni většinou vede od rozhodnutí koupit nemovitost ještě poměrně dlouhá cesta.

Při prohlížení nabídek v inzerci nemovitostí už proto raději dopředu počítejte s tím, že k ceně vyhlédnuté nemovitosti může být nutné přičíst ještě čtyři procenta za daň, kterou nakonec budete muset zaplatit vy. A to přesto, že současné ceny jsou uváděny včetně daně, protože prodávající zatím počítají s tím, že ji budou platit oni.

Logicky by tak měla daň i po změně zákona v kupní ceně zůstat. Spoléhat se na ochotu prodávajícího vrátit dobrovolně část zaplacených peněz, abyste je mohli použít pro povinný odvod státu, by ale nebylo prozíravé. Jediným jistým řešením tak bude navrhnout, že toto riziko ošetříte smluvně. V kupní smlouvě pak můžete uvést, že v případě změny poplatníka daně před dnem, ke kterému vznikly právní účinky vkladu do katastru nemovitostí, bude kupní cena snížena (nebo vám bude její část vrácena).

Půjdou ceny nemovitostí dolů?

Zajímavé jistě také bude sledovat, kam se po podzimu (nejen díky změně poplatníka daně) celý realitní trh posune. Ceny nemovitostí rostou a je nepravděpodobné, že by samotné přenesení povinnosti zaplatit daň vedlo k jejich snížení. Jenže kromě navýšení kupních cen o daň také banky na základě doporučení ČNB zřejmě přestanou poskytovat 100% hypotéky. Důležité také bude, jak se samotné banky postaví k možnosti financovat zaplacení daně pomocí hypotečního úvěru.

Každopádně se může stát, že obě výše zmiňované skutečnosti zvýší nároky na vlastní peněžní prostředky, kterými budou muset zájemci o koupi disponovat. To by mohl být pro některé zájemce problém, kvůli kterému by mohlo dojít ke snížení poptávky a následně alespoň k zastavení či zpomalení růstu prodejních cen. Je otázka, jestli to při extrémně nízkých úrokových sazbách hypoték bude stačit. Co myslíte?