Výměna nemovitostí není zadarmo. Připravte si tisíce korun na daně a poplatky

Vlastníte byt, ale nevyhovuje vám lokalita, ve které se nachází nebo jeho velikost? Možná z pracovních, rodinných nebo osobních důvodů prostě potřebujete bydlet jinde a tak sháníte nové bydlení. Jako finančně nejpřijatelnější se v takovém případě jeví vyměnit svůj byt s člověkem, který řeší podobný problém. Že nejde o nic neobvyklého se můžete přesvědčit v naší inzerci bytů nabízených k výměně.

„Vyměníme panel. byt 2+1 ( 55 m2 ) v osobním vlastnictví ( Františka Hajdy v OV Hrabůvce ) za 4+1, případně 3+1 ideálně někde poblíž. Dům je zateplen, má nový výtah, všude jsou nová plastová okna. V bytě jsme provedli v roce 2008 rekonstrukci. Má zděné jádro, novou kuchyňskou linku s vestavěnou myčkou, sporákem i horkovzdušnou troubou, odsávačem a novou koupelnou se sprchovým koutem. Ve vstupní je chodbě vestavěná skříň na míru. V kuchyni, chodbě a koupelně je všude položená stejná dlažba. Nízké měsíční platby do 3 tisíc Kč. Doplatek možný – dle dohody“

Taková transakce sice bude levnější než prodej a následná koupě nového bytu, ale ani výměna se bohužel neobejde bez nákladů. Dokonce ani v případě, že v ní nefigurují žádné peníze a měníte čistě jen byt za byt. Kolik to tedy bude stát?

Daň z nabytí nemovitosti
Při výměně bytů (nebo jiných nemovitostí) v osobním vlastnictví jsou předmětem daně obě nabytí vzájemně poskytovaných nemovitých věcí. Poplatníkem daně jsou tedy oba nabyvatelé. Základem daně je hodnota nemovité věci poskytované jako nepeněžní protiplnění + případný doplatek nebo srovnávací daňová hodnota určená finančním úřadem. Více informací o určení hodnoty nemovité věci pro výpočet daně si můžete přečíst v našem článku o přiznání k dani z nabytí nemovitosti.

Daň z příjmu.
Na začátek si připomeňme, že od této daně jsou osvobozeny příjmy z prodeje nemovitostí, které vlastníte více než pět let. Dále příjmy z prodeje nemovitostí, které alespoň poslední dva roky užíváte pro vlastní bydlení a také příjmy, které následně – do jednoho roku – použijete pro pořízení vlastního bydlení. Stejná pravidla jako pro prodej se týkají i výměn. Díky tomuto osvobození se ve většině případů příjmy u výměn danit nebudou.

Pokud se vás daň týkat přeci jen bude, pak platí jednoduchá rovnice: Hodnota přijaté nemovitosti + přijatý doplatek – náklady na pořízení a převod měněné nemovitosti (vč. případného doplatku) = základ daně. To znamená, že daň z příjmu bude platit pouze ten, kdo na výměně vydělal.

Další poplatky
Základem pro výpočet daně z nabytí nemovitosti může být i odhadní cena. Pokud využijete služeb znalce pro ocenění měněných nemovistí, bude to znamenat dalších pár tisíc v nákladech, se kterými je nutné při výměně počítat. Nesmíme opomenout ani dva návrhy na vklad do katastru nemovitostí, každý po tisícovce.

Při placení daně z nabytí nemovitosti je u výměny mnohem lépe vidět absurdita tohoto poplatku. Při prodeji se možná může tato daň schovat za přesun větší částky peněz od kupujícího k prodávajícímu, ale při výměně vašeho majetku za majetek někoho jiného?

Představte si situaci, kdy ani jedna ze zúčastněných stran z výměny nemá peněžní prospěch. Může jít například o důchodce a mladou rodinu s dětmi, kteří si chtějí bez jakýchkoliv doplatků vyměnit své byty. V obou případech bez úspor a s nevelkými příjmy… Tito lidé si pravděpodobně budou muset vzít půjčku, aby tento nemalý poplatek do státní kasy mohli zaplatit. Jinou možnost nemají. Nebo vlastně mají. Zůstat každý ve svém. Když nemají peníze pro erár, nemají si co vyměňovat svůj majetek ;).