Přiznání k dani z nabytí nemovitosti jde i bez znaleckého posudku. Víte, co je směrná hodnota?

Povinnost platit daň z nabytí/převodu nemovitosti byla zrušena v roce 2020. Více o daních, které musíte při pořizování/prodeji nemovitosti zaplatit v článku – Nemovitosti a daně: Víte, co musí státu odvést prodávající a co nabyvatel?

Pokud se rozhodnete prodat svou nemovitost, nesmíte zapomenout na fakt, že stát požaduje za převod vašeho majetku na nového vlastníka 4% daň. Od listopadu 2016 platí, že poplatníkem daně z nabytí nemovité věci je nabyvatel.

Co už naopak neplatí (od roku 2014), je povinnost nechat vypracovat znalecký posudek na cenu převáděné nemovitosti. Namísto znaleckého posudku, který stojí peníze a taky relativně dost času, je možné použít tzv. směrnou hodnotu. Její zpracování, na rozdíl od posudku, nestojí ani korunu a vyžaduje jen trochu vašeho času pro vyplnění formuláře, který slouží jako příloha k přiznání.

Na základě vyplněných údajů o nemovitosti pak základ pro výpočet daně určí samotný finanční úřad. Stejně jako při použití ceny zjištěné znaleckým posudkem platí, že pro výpočet daně se použije vyšší z částek – buď cena sjednaná mezi převodcem a nabyvatelem, nebo srovnávací daňová hodnota určená finančním úřadem jako 75 % ze stanovené směrné hodnoty.

Směrná hodnota

Směrnou hodnotu lze chápat jako tabulkovou hodnotu vypočtenou na základě souboru základních informací o nemovitosti při použití postupu určeného prováděcí vyhláškou Ministerstva financí. Milovníci matematických vzorců si ji mohou prohlédnout zde. Směrná hodnota vychází z cen nemovitých věcí v daném místě a čase s tím, že se zohledňuje druh, poloha, účel, stav, stáří, vybavení a stavebně technické parametry nemovité věci.

Jestli pro výpočet daně zvolíte znalecký posudek nebo směrnou hodnotu je ve většině případů čistě na vás. Pokud v daňovém přiznání zvolíte možnost číslo dvě, budete k němu muset přidat přílohu s údaji o nemovitosti nutnými pro určení směrné hodnoty. Interaktivní formuláře, které vám proces vyplňování výrazně usnadní najdete přímo na stránkách finanční správy rozděleny podle typu nemovitosti.

Jejich použití se vyplatí hned z několika důvodů. U každé položky je možné zobrazit informace o tom, co znamená a jak ji vyplnit. Což je rozhodně plus, protože vyznat se v úředních termínech je někdy nad lidské síly. Formulář vám také po vyplnění orientačně vypočítá výši směrné hodnoty, takže budete vědět na čem zhruba jste a jestli by se vám spíše nevyplatilo zaplatit si za odhad. V neposlední řadě jde formulář po vyplnění uložit ve formátu PDF nebo rovnou vytisknout.

V samotném přiznání vyčíslíte zálohu na daň z ceny sjednané mezi vámi a kupujícím a tu také v předepsané lhůtě zaplatíte. Pokud na základě údajů z přílohy zjistí správce daně, že pro výpočet daně měla být použita směrná hodnota, tzn. pokud byla srovnávací daňová hodnota vyšší než sjednaná cena, finanční úřad po vás bude chtít doplatit rozdíl mezi zálohou a skutečně vyměřenou daní ve lhůtě 30 dnů od doručení platebního výměru.

Na závěr jen upozorním, že směrnou hodnotu sice lze použít při převodu většiny obvyklých nemovitostí, existují ale i výjimky. Směrnou hodnotu určitě nepoužijete například při prodeji nedokončených staveb, zastavěných zemědělských pozemků nebo třeba pozemků s trvalým porostem. Popis nemovitostí, u kterých lze nebo naopak nelze tento postup použít, si můžete prohlédnout zde.

Chystáte se koupit nemovitost? Přečtěte si:

• Jak koupit byt
• Jak koupit dům
• Jak koupit pozemek
• Jak vybrat nejvýhodnější hypotéku