Poplatníkem daně z nabytí nemovité věci může být kupující. Pozor na špatně napsané smlouvy

Povinnost platit daň z nabytí/převodu nemovitosti byla zrušena v roce 2020. Více o daních, které musíte při pořizování/prodeji nemovitosti zaplatit v článku – Nemovitosti a daně: Víte, co musí státu odvést prodávající a co nabyvatel?

Od letošního roku se při převodech nemovitostí na nového majitele platí místo daně z převodu daň z nabytí nemovité věci (více informací v našem starším článku). Navzdory svému novému názvu zůstal poplatníkem daně převodce a nabyvatel je pouze ručitelem. Oproti staré úpravě ale obě strany transakce dostaly možnost smluvně dohodnout, že se poplatníkem stane nabyvatel. V takovém případě navíc odpadá i role ručitele a zaplacení daně zůstane čistě na kupujícím.

V případě, že se při uzavírání kupní smlouvy rozhodnete přenést povinnost platby daně na kupujícího, dávejte si dobrý pozor na slova, která v ní používáte. Může se totiž stát, že vám za špatně formulovaný text smlouvy vyměří finanční úřad pokutu i penále z prodlení za nezaplacenou daň. Tragikomický je na celé situaci fakt, že by takto finanční úřad postupoval i v případě, že nabyvatel řádně podal daňové přiznání a daň uhradil.

Podle vyjádření Generálního finančního ředitelství obsahuje chybu se špatně určeným poplatníkem daně velké množství smluv. A to i těch sepsaných notáři nebo v realitních kancelářích. Celé prohlášení si můžete přečíst zde. Dočtete se v něm, že ve smlouvě nestačí uvádět formulace jako “daň z nabytí nemovitosti zaplatí nabyvatel (kupující)” nebo “daňové přiznání podá a daň uhradí nabyvatel”. Ve smlově musí být výslovně uvedeno kdo se stane poplatníkem a generální ředitelství proto doporučuje formulaci “poplatníkem daně z nabytí nemovitých věcí je nabyvatel”.

Přesný důvod, proč nelze výše zmíněné formulace považovat za správné je mně osobně neznámý. Generální finanční ředitelství je prostě považuje za nedostatečné, zřejmě proto, že v nich role poplatníka není sjednána výslovně. To, že každému normálnímu člověku přijde takové určení poplatníka jako zcela jasné, tedy nehraje žádnou roli. Vysvětlení najdete také na stránce Finanční správy s častými dotazy k dani z nabytí nemovitch věcí:

„Otázka: V Čl. VII. kupní smlouvy je ujednáno, že nabyvatel se zavazuje uhradit daň z nabytí nemovitých věcí. Kdo bude poplatníkem?
Odpověď:
Poplatníkem bude v souladu s obecnou úpravou v § 1 zákonného opatření převodce, protože není ve smlouvě smluvními stranami výslovně sjednáno, že poplatníkem je nabyvatel. Protože je převodce poplatníkem, bude podle § 41 odst. 2 zákonného opatření nabyvatel ručitelem.“

Nezbývá než se tímto doporučením řídit a ve smlouvách pro jistotu určit poplatníka daně přesně podle požadavků finančních úřadů. Jakmile by totiž z daňového přiznání kupujícího finanční úřad zjistil chybnou formulaci, vyzval by k podání přiznání a zaplacení daně prodávajícího. Toho by totiž považoval za poplatníka. Spolu s takovou výzvou by rovnou vyměřil i pokutu za pozdě podané přiznání a penále za pozdě zaplacenou daň.

Pokud se chystáte prodat svou nemovitost, nabídněte ji také uživatelům našeho serveru. Inzerát s nabídkou si u nás můžete podat zdarma.