Poplatníkem daně z nabytí nemovité věci může být kupující. Pozor na špatně napsané smlouvy

11.8.2014

dan z nabytiOd letošního roku se při převodech nemovitostí na nového majitele platí místo daně z převodu daň z nabytí nemovité věci (více informací v našem starším článku). Navzdory svému novému názvu zůstal poplatníkem daně převodce a nabyvatel je pouze ručitelem. Oproti staré úpravě ale obě strany transakce dostaly možnost smluvně dohodnout, že se poplatníkem stane nabyvatel. V takovém případě navíc odpadá i role ručitele a zaplacení daně zůstane čistě na kupujícím.

V případě, že se při uzavírání kupní smlouvy rozhodnete přenést povinnost platby daně na kupujícího, dávejte si dobrý pozor na slova, která v ní používáte. Může se totiž stát, že vám za špatně formulovaný text smlouvy vyměří finanční úřad pokutu i penále z prodlení za nezaplacenou daň. Tragikomický je na celé situaci fakt, že by takto finanční úřad postupoval i v případě, že nabyvatel řádně podal daňové přiznání a daň uhradil.

Podle vyjádření Generálního finančního ředitelství obsahuje chybu se špatně určeným poplatníkem daně velké množství smluv. A to i těch sepsaných notáři nebo v realitních kancelářích. Celé prohlášení si můžete přečíst zde. Dočtete se v něm, že ve smlouvě nestačí uvádět formulace jako “daň z nabytí nemovitosti zaplatí nabyvatel (kupující)” nebo “daňové přiznání podá a daň uhradí nabyvatel”. Ve smlově musí být výslovně uvedeno kdo se stane poplatníkem a generální ředitelství proto doporučuje formulaci “poplatníkem daně z nabytí nemovitých věcí je nabyvatel”.

Přesný důvod, proč nelze výše zmíněné formulace považovat za správné je mně osobně neznámý. Generální finanční ředitelství je prostě považuje za nedostatečné, zřejmě proto, že v nich role poplatníka není sjednána výslovně. To, že každému normálnímu člověku přijde takové určení poplatníka jako zcela jasné, tedy nehraje žádnou roli. Vysvětlení najdete také na stránce Finanční správy s častými dotazy k dani z nabytí nemovitch věcí:

Otázka: V Čl. VII. kupní smlouvy je ujednáno, že nabyvatel se zavazuje uhradit daň z nabytí nemovitých věcí. Kdo bude poplatníkem?
Odpověď:
Poplatníkem bude v souladu s obecnou úpravou v § 1 zákonného opatření převodce, protože není ve smlouvě smluvními stranami výslovně sjednáno, že poplatníkem je nabyvatel. Protože je převodce poplatníkem, bude podle § 41 odst. 2 zákonného opatření nabyvatel ručitelem.“

Nezbývá než se tímto doporučením řídit a ve smlouvách pro jistotu určit poplatníka daně přesně podle požadavků finančních úřadů. Jakmile by totiž z daňového přiznání kupujícího finanční úřad zjistil chybnou formulaci, vyzval by k podání přiznání a zaplacení daně prodávajícího. Toho by totiž považoval za poplatníka. Spolu s takovou výzvou by rovnou vyměřil i pokutu za pozdě podané přiznání a penále za pozdě zaplacenou daň.

Pokud se chystáte prodat svou nemovitost, nabídněte ji také uživatelům našeho serveru. Inzerát s nabídkou si u nás můžete podat zdarma.

Autor:

Komentáře

1. Magda | 16.8.2015 v 17.35

Vysvětlím:

poplatník daně = ten, kdo nese daňové břemeno (z jehož peněz se daň odvede)

plátce daně = ten, kdo daň uhradí finančnímu úřadu

Proto, když do smlouvy uvedete, že daň zaplatí nabyvatel, tak to znamená, že je plátcem (nikoli poplatník). Je tím, kdo peníze odvede na finanční úřad. Poplatník daně zůstává dle zákona převodce. Takže v praxi by to znamenalo, že by převodcovy peníze odvedl na FÚ nabyvatel.
Např.
Kupní cena 1 000 000 Kč, daň 40 000 Kč. Nabyvatel uhradí převodci jen 960 000 Kč. Zbylých 40 000 si buď nechá nebo je uloží k notáři. A pak podá daňové přiznání a daň 40 000 zaplatí na FÚ. Což je pro něj výhodnější než být jen v postavení ručitele a doufat, že převodce uhradí daň, aby z toho případně pak neměl sankce.

Pokud by se do smlouvy uvedlo, že „poplatníkem daně je nabyvatel“. Tak by to znamenalo, že by nabyvatel uhradil převodci kupní cenu 1 000 000 Kč a následně ze svého uhradil finančnímu úřadu 40 000 Kč. Tzn., že touto větou daňové břemeno nabyvatel přenese na sebe.

Většinou bývá osoba plátce i poplatníka daně stejná. Ale typickým příkladem, kdy se toto liší, je u DPH.
1. Poplatníkem je občan, který DPH zaplatí v ceně zboží. Nese daňové břemeno.
2. Plátcem daně je firma, která zboží zatížené touto daní prodá a následně ze svých prodejů DPH vypočítá, podá daňové přiznání a daň zaplatí finančnímu úřadu.

Komentovat: