Opravy pronajatého bytu. Co platí nájemník a co pronajímatel?

20.6.2013

Podle občanského zákoníku veškeré drobné opravy a náklady spojené s běžnou údržbou bytu platí nájemce. Tedy není-li v nájemní smlouvě uvedeno něco jiného. Aby nedošlo k nejasnostem ve výkladu termínů drobné opravy a běžná údržba, bylo vydáno nařízení vlády, které doplňuje občanský zákoník a tyto termíny přesně popisuje.

O jaké konkrétní opravy a údržbu se jedná, je v tomto zvláštním předpise vymezeno buďto věcně nebo podle výše nákladů. To znamená, že v něm najdete konkrétně uvedeny příklady oprav, které jsou považovány za drobné.

Patří sem zejména:

  • drobné opravy bytuOpravy jednotlivých vrchních částí podlah, oken a dveří,
  • výměny elektrických koncových a rozvodných zařízení,
  • výměny uzavíracích ventilů plynu a vody a opravy vodoměrů,
  • opravy většiny zařízení, která jsou součástí bytu (např. kamna, kotle, digestoře, vodovodní baterie, sprchy, sporák, kuchyňská linka…) včetně výměny drobných součástí těchto zařízení,
  • pravidelné prohlídky a čištění zařízení, která jsou součástí bytu,
  • malování, tapetování, čištění podlah, oprava omítek a čištění odpadů.

Úplný výčet najdete v již zmiňovaném nařízení vlády. Pokud nenajdete, platí, že nájemník hradí všechny opravy do částky 500,- Kč. Součet nákladů však nesmí v kalendářním roce přesáhnout 70,- Kč/m2 podlahové plochy bytu.

Výjimkou jsou závady, které způsobil nájemník (nebo někdo z těch, kdo s ním bydlí). Ty samozřejmě musí uhradit v plné výši sám. Jinak platí, že všechny dražší nebo v nařízení vlády neuvedené opravy má povinnost zajistit a zaplatit pronajímatel.

Zejména u oprav, které mají vliv na řádné užívání bytu, je tato povinnost zcela zásadní. Pokud by ji pronajímatel neplnil, může nájemník závadu odstranit sám a náklady po pronajímateli zpětně požadovat. Toto právo zaniká, nebyl-li nárok uplatněn do šesti měsíců od odstranění závad. Situace je stejná i v opačném případě. Pokud nájemník neodstraní závady, které sám způsobil, může je odstranit pronajímatel a náhradu nákladů požadovat zpětně od nájemce.

Stavební úpravy a rekonstrukce

Samostatnou kapitolou jsou větší stavební úpravy nebo rekonstrukce. Ze zákona nevzniká nárok na náhradu nákladů na rekonstrukce nebo stavební úpravy ani pronajímateli ani nájemci. Vždy tedy bude záležet na dohodě obou stran. Bez ní nejsou žádné úpravy možné. Dokonce ani pokud by je chtěl provést nájemník nebo majitel bytu na své náklady. Ke každé podstatné změně v bytě je totiž nutný souhlas druhé strany.

I v tomto případě existuje jedna výjimka. Provádí-li pronajímatel takové úpravy na příkaz příslušného orgánu státní správy, musí mu nájemce jejich provedení umožnit. V opačném případě odpovídá za škodu, která nesplněním této povinnosti vznikla. V praxi ale k takovým situacím bude docháze spíše výjimečně.

Občanský zákoník dává dostatek prostoru pro dohodu. V podstatě vše, co je v něm uvedeno, je závazné pouze v případě, že se smluvní strany nedohodly jinak. Než tedy začnete požadovat náhradu jakýchkoliv nákladů, pročtěte si k čemu jste se zavázali v nájemní smlouvě. V případě, že teprve sháníte pronájem bytu, zvažte, co všechno by bylo dobré do smlouvy doplnit s ohledem na budoucí náklady na opravu a údržbu.

Od roku 2016 platí pro drobné opravy a běžnou údržbu bytu nová pravidla. Více informací najdete v článku Jaké opravy musí platit nájemník? Od roku 2016 bude zase jasno

Autor:

Komentáře (7)

1. Hedvičákové Nadežda | 28.11.2013 v 6.55

Dobrý den chápu že je více možností pro majitele který pronajímají byty, tedy bych se chtěla zeptat jaké možnosti máme mi ty kteří si pronajímáme.Od 1 11 2013 mi majitel zdražil nájemné.Chápu že by strádali ale už řadu roku při jejich zdražovaní žádáme o bud nová okna nebo vetší údržbu jelikož nelze okna už otevírat jsou křivá a i po zatěsnění větčina tepla uniká právě průduchy oken ven.Do tohoto domu od dob kdy dum dostal v restituci spět neinvestoval ani korunu.Povinně jsme si museli na své náklady nechat zabudovat budík na vodu který jsme platili my.V nájemní smlouvě mám na 3 osoby 1000 kc zálohu na vodné když se zmíníme už 10 let po sobě kdy nám dá faktury za vodné doplatek či přeplatek přestane s námi komunikovat.Tak že já osobně jsem za 10 let neviděla žádnou z těchto faktur.Kde tedy máme možnosti mi jednak když tak každý zdražuje podnajmi mel by udržovat chod slušného bydlení a jak se bránit právě těmto fakturám za vodné.Děkuji za odpověd.

2. Adam | 28.11.2013 v 8.18

Dobrý den, nevím co máte napsáno v nájemní smlouvě, ale majitel by vám měl normálně jednou za rok vyúčtovat zálohy za služby spojené s užíváním bytu a případný přeplatek vrátit. Pokud se s ním nepůjde domluvit, zkuste jej na jeho povinnosti upozornit písemnou výzvou k vyúčtování a upozorněte jej, že se budete bránit soudní cestou. Mohlo by to zabrat.

3. Jana Volfová | 22.2.2015 v 13.55

Dobrý den , od roku 1985 bydlím v bytě původně od města a od 1989 má majitele . Dům je z roku 1936 .V roce 1985 jsme byt dostali na úpravu ,udělali jsme novou elektřinu v celém bytě , topení na plynový kotel ,byly zde petry kamna pouze v obýváku ,nové dveře , vyměněna futra ,nová koupelna a záchod atd.V roce 1989 nový majitel nám dával pouze jen vyměřovací základ na nájem a tak je to dodnes .Žádnou smlouvu s ním nemám do dnešního dne uzavřenou , přestože neustále byt udržuji , nový kotel plynový , vnitřní okno do komory kvůli shnilým oknům , všichni mají nová okna , jen můj byt v půdní vestavbě jako jediný nemá nová okna .Tak potřebuji radu , sháním neustále nějaké informace , mám dojem , že mě snad jen pomůže nějaký dobrý advokát???? Díky za odpověď.

4. Petra Fridrichová | 19.9.2015 v 11.13

Dobrý den. Nastěhovala jsem se do bytu kde je starý plynový kotel 16 let. Oprava by byla drahá, tak by bylo lepší koupit nový kotel. Má právo pronajímatel bytu dát náklady do nájmu? Nájem mám na dobu určitou. Děkuji

5. Kateřina Poláčková | 23.9.2015 v 17.15

Dobrý den,
je pronajímatel povinen v bytě zajistit kuchyňskou linku a funkční sporák?
Děkuji za odpověď

6. Eva | 7.8.2016 v 7.43

Dobrý den, máme pronajatý byt. Ve vybavení bytu je i lednice, která se nyní pokazila. Ve smlouvě je uvedeno, nájemce hradí malé opravy (žárovky ap.) Potřebu velkých oprav hradí pronajímatel. Oprava lednice stála 1.650 Kč, bylo nutné vyměnit termostat. Kdo platí opravu. Děkuji za odpověď. Eva

7. Eva | 5.12.2016 v 13.03

Dobrý den,
Je běžné pronajímat byt bez podlahové krytiny? Jedná se o nově rekonstruovaný byt, kde jsou dlazdicky v chodbičce a koupelně, ale v pokojích je jenom beton a majitel položení podlahy nehradí, musí si to zaplatit a položit nájemce na svoje náklady. Děkuju

Komentovat: