Jaké opravy musí platit nájemník? Od roku 2016 bude zase jasno

5.11.2015

kuchynPovinnost nájemce účastnit se na opravách a údržbě pronajatého bytu řeší občanský zákoník pouze velmi obecným ustanovením. V tom nájemci ukládá povinnost udržovat pronajatý byt ve stavu způsobilém užívání a provádět (i hradit) pouze běžnou údržbu a drobné opravy související s užíváním bytu.

Nařízení vlády, které provádělo starý občanský zákoník, přestalo po roce 2014 platit a s ním v podstatě zmizelo podrobnější vymezení pojmů “drobné opravy” a “běžná údržba” i přijatelných nákladů na ně. Rozsah účasti nájemce na opravách a údržbě bytu tak zůstává pouze na dohodě smluvních stran. Tuto situaci, která by mohla vést ke sporům mezi nájemcem a pronajímatelem, má od 1. ledna 2016 změnit nedávno schválené nařízení vlády, které zrušený předpis nahrazuje.

Nová pravidla pro údržbu pronajatých bytů

Od nového roku se tedy po dvou letech opět dočkáme jasných pravidel vymezujících práva a povinnosti nájemníků ve vztahu k údržbě a opravám v pronajatém bytě a jejich úhradě. Nájemní smlouvy, které neobsahují žádná ujednání ohledně těchto povinností, se tak budou řídit tímto novým předpisem. Zároveň platí, že v nájemních smlouvách nemohou být ujednání, která rámec vymezených povinnosti překračují. Občanský zákoník totiž připouští pouze odchylky ve prospěch nájemce.

Co se drobných oprav týče, k zásadní změně oproti povinnostem vyplývajícím ze zrušeného nařízení došlo hlavně v povolené výši nákladů, které platí nájemce. Jejich celková výše nesmí za rok překročit částku, která se rovná 100 Kč/m2 podlahové plochy bytu (dříve 70 Kč). U stometrového bytu by tedy maximální náklady nájemce na opravy činily 10.000 Kč v daném roce a vše ostatní by musel hradit majitel bytu.

V nařízení se za drobné opravy a běžnou údržbu považují víceméně stejné věci jako v předchozí úpravě. Patří koupelnatam zejména:

  • Opravy jednotlivých vrchních částí podlah, oken a dveří,
  • opravy a výměny elektrických koncových a rozvodných zařízení,
  • výměny uzavíracích ventilů plynu a vody a opravy vodoměrů s výjimkou hlavního ventilu pro byt,
  • opravy většiny zařízení, která jsou součástí bytu (např. kamna, kotle, digestoře, vodovodní baterie, sprchy, sporák, kuchyňská linka…) včetně výměny drobných součástí těchto zařízení,
  • pravidelné prohlídky a čištění zařízení, která jsou součástí bytu,
  • malování, tapetování, čištění podlah, oprava omítek a čištění odpadů.

Pro všechny další drobné opravy, které nejsou přímo vyjmenovány v novém nařízení vlády, platí limit 1000 Kč na jednu opravu (dříve 500 kč). Pro náklady spojené s běžnou údržbou žádný limit stanovený není. Celé znění nařízení a v něm obsažený podrobný seznam toho co je považováno za drobné opravy a běžnou údržbu si zájemci mohou prostudovatnapř. zde.

Nové nařízení vlády snad vyřeší nejasnosti mezi nájemci a majiteli bytů ohledně jejich povinností u oprav a údržby bytů. Bude se hodit zejména v případech, kdy si nic podobného nesjednali už v nájemních smlouvách. Pokud pronájem bytu teprve sháníte, je dobré se s tímto nařízením seznámit. Zvažte jestli rozsah vašich povinností neupravit přímo v nájemní smlouvě a mějte na paměti, že pronajímatel nemůže požadovat nic nad rámec těchto předpisů.

Autor:

Komentáře (40)

1. jarmila | 4.1.2016 v 0.22

mám podnikoví pronajatý byt mám staré okna inde jsou už plastová kdo by platil víměnu oken když to není muj byt

2. Karel | 17.1.2016 v 15.22

Dobrý den, chtěl bych se zeptat, když jsem v podnájmu a je tady plynový kotel kdo má povinnost na kotli platit revizi a opravy kotle ?

3. Radomira | 26.1.2016 v 17.23

Ziji v pronajatem byte. V me najemni smlouve stoji: Pronajimatel se zavazuje zajistit odstraneni vzniklych poruch na instalaci(voda,el.energie,plyn,topeni). Zacal nam tect bojler. Kdo ma zavadu odstranit? Dekuji za odpoved

4. Stáňa | 9.2.2016 v 11.16

Dobrý den,
pokud máme v podnikovém bytě nájemníka, kdo platí opravu bojleru, když je jeho stáří 12 let?
Děkuji za odpověď.

5. Markéta | 17.2.2016 v 19.13

Dobrý den. Bydlíme rok a půl v pronajatém bytě. Teď se při kontrole plynu zjistila prošlá hadice ke sporáku. Byla to výměna. Nová hadice stála 950 Kč a je na 100 let, takže se už nemusí měnit. Zaplatili jsme ji my. Je to v pořádku, nebo ji má platit majitel bytu? Já za to přeci nemůžu, že už tam byla tak dlouho…. Předem moc děkuji za odpověď.

6. Pavel | 18.2.2016 v 20.36

Dobrý den, přítelkyně bydlí v pronajatém městském bytě a mám dotaz na financování oprav.

jedná se o nefunkční dveře na balkón, nejdou uzavřít – únik tepla, /měřáky na topení jsou namontovány/ , možnost vykradení přes balkón
chybí tady digestoř nad plynovým sporákem, údajně tam být musí, i když okno v kuchyni je
u plynového sporáku nejdou uzavřít dvířka od trouby, tudíž je nepoužitelná
v koupelně odpadl 1,5m čtvereční obkladu, byl přilepený sádrou
sprchová baterie je tak hlučná, že při puštění vody, se budí se sousedy přes zeď
zárubně mezi kuchyní a chodbou jsou tak mimo osu, že je tam 1,5cm mezera, a tudíž veškeré pachy z kuchyně jsou tím pádem v celém bytě, ostatní zárubně jsou na tom totiž stejně. Pokud si udělá něco smaženého k obědu, tak v celém bytě to smrdí jako ve fast foodu
v obývacím pokoji jsou velké kusy omítky těsně před odpadnutím, a jedna stěna je natřena dokonce bílým latexem, to snad dělal úplný dement
Takže můj dotaz, zní kdo tyto opravy má platit, protože každá je nad 1000kč, měl jsem zde firmy, které těmito opravami zabývají.
Ještě mě napadá, nechat to tak a zažádat si o slevu z nájmu? ale kolik %
Poraďte, děkuji

7. petra | 3.3.2016 v 14.27

Dobrý den. Jsem v pronajmu.Mají nám měnit měřáky tepla. Mám výměnu zaplatit já nebo majitel bytu.

8. Anna | 11.3.2016 v 22.53

Dobrý den,
bydlím rok v pronajatém bytě, kde majitel nedělá žádné údržby asi 15 let (dle jeho slov byt tak dlouho pronajímá). Ve smlouvě mám zákaz jakékoli rekonstrukce. Před měsícem „vyhořela“ zásuvka, kterou elektrikář opravil v částce 750 Kč. Podle jeho doporučení jsme v celém bytě dotáhli uvolněné dráty v zásuvkách, jenže od té doby nesvítí světla v jednom pokoji a v koupelně, žárovkami to není. Majitel se k opravám nehlásí, ale já nemám v úmyslu opravovat něco, co on roky zanedbává. Můžete mi někdo prosím poradit, co mám dělat? Děkuji.

9. Martin | 8.4.2016 v 7.18

Dobry den,bydlime v mestskem byte a mame problem se zvonky,ktere jsou umisteny pred vstupem do panelaku.Pokud nekdo zazvoni,tak ho vubec ve sluchatku neslysim.Obratil jsem se na mesto a bylo mi receno,ze si to mam uhradit sam,ze oni mi to nezaplati.Tak bych rad vedel,co muzu delat.Dekuji.

10. Zuzana | 28.4.2016 v 17.47

Oprava kotle nas vysla na 2500, chci se zeptat jestli je to správně : já jako nájemník mám platit 1000 a majitel 1500. Děkuji za odpověď..

11. Ivana | 4.7.2016 v 17.31

Dobrý den, jsem v podnájmu v domě s pečovatelskou službou. Mam v bytě stoupačky a z nich mi teče do bytu při prudkém dešti voda. Ta mi značně poškodila linoleum, které se zvlnilo a Já o něj zakopávám. Nutnou opravu jsem již hlásila několikrát a nebylo mi vyhověno. Mam nějakou naději na opravu stoupaček a podlahy na náklady pronajímatele?
Děkuji
Iva Králová

12. Eliška | 21.9.2016 v 18.26

Dobrý den, obec nám pronajímá byt, v kterém se postupně rozrůstá plíseň. Obec pravidelně prosíme o pomoc, sami jsme si byt nechali vymalovat, ale plíseň se zase objevila. Odmítají snížit nájem a vyhrožují, že jestli si budeme stěžovat přestěhují nás do jiného menšího bytu do vzdálenější vesnice. Lze nějak na obec přitlačit? Neodpovídají ani v zákonné lhůtě 30 dnů na podané žádosti. A to nemluvím o netěsnících oknech a vadném plynovém kotli…stejný problém mají ostatní sousedé (seniorky které nechtějí už dále něco řešit).

13. Veronika | 29.9.2016 v 13.32

Dobrý den,
žijeme s přítelem v pronajatém bytě, vyskytl se nám problém s kotlem. Za normálních okolností, když člověk nechce přes léto topit v radiátorech, tak prostě jenom vypne rozvod vody do radiátorů. Bohužel toto u nás nefunguje, takže i přesto, že když máme všechno vypnuté, stejně se nám byt vytápí, takže abychom netopili pánubohu do oken, tak musíme mít kotel vypnutý kompletně. Bohužel nevíme, co přesně je na kotli či radiátorech rozbité, ale majitel nám řekl, že ho to nezajímá, že si to máme zaplatit sami, což dle mého je blbost, když ani nevíme kolik by nás to přesně stálo, jestli to vůbec ještě spadá do oprav, které bychom měli platit my. Bohužel, když bychom opravu objednali a přesáhlo to nějakou částku případně, že by to měl opravdu platit majitel, tak by mohl vyvstat problém, že budeme mít problém z něho ty peníze dostat a opravdu nemáme peníze ani čas na to, abych se s ním dohadovali. Jaky je prosím Váš názor na to? Dle mého by to měl obstarat majitel a my mu to pak klidně můžem kdykolia zaplatit. Děkuji za odpověď

14. jaroslava stranska | 9.10.2016 v 13.34

Dobry den,
bydlím v bytě, který je majetkem obecního úřadu , v současné době mi odešel plnyový kotel, který byl součástí bytu a tudíž, pokud bych se odstěhovala musí v bytě zůstat, chtěla bych vědět, kdo zaplatí nový kotel, pracovnice obecního úřadu mi sdělila, že nový kotel včetně prací spojených se zabudováním nového kotle si hradím sama cca 50 OOO, podotýkám, že řádně platím nájem a byt je 1. katgorie.

Děkuji
Stránská

15. sona | 27.10.2016 v 16.52

dobry den,v pronajmu jsme 2 rok,ale konci nam za pul roku,stehujeme se.musime platit revizi kotle,kdyz se budeme stehovat?nebo je to za obdobi,ktere jsme byli v pronajmu?neplati revizi majitel?

16. Anna | 10.11.2016 v 16.15

Majitel vymenil okna za plastova.Kdo pak uklizi a maluje byt?Po 10 letech najmu musim menit linoleum a malovat?Radne jsme platili.

17. Hana | 21.11.2016 v 10.18

dobrý den chtěla bych se zeptat kdo platí revize plynových kamen v celém bytě (vafky),dále nemáme ve 2místnostech vůbec žádný zdroj tepla v zimě je to krutý,v ložnici máme tak mokré stěny až se dělá plísen na nábytku a zdich,manžel je astmatik já mám anginu pektorys,jsme nájemníci bytu 3+1,od majitele stále slyšíme nevím co s tím,nemám peníze.Nájemné platíme řádně každý měsíc děkuji za odpovědˇ Hana

18. Miluše | 23.11.2016 v 10.27

Dobrý den,chci se zeptat na toto,od 30.9.2014 pronajímám byt, je po kompletní rekonstruci-nový kotel byl na nainstalován 9.9.2014,do roka jsme nechali udělat revizi kterou jsme zaplatili.Nyní nájemníci v říjnu přišli s tím,že neteče teplá voda.Záruční doba kotle skončila ,přišel opravář a řekl,že se musí vyměnit -destička-součástka,kterou musí objednat a bude stát 1500,-plus práce.Platí toto nájemník nebo my.Děkuji za odpověd

19. Marina | 4.1.2017 v 9.18

Dobry den,v lete majetel opravoval nam v byte sprchy,byt udelan s pudy,a udelali spatne spoji u vnitr zdi a podlahy.bylo to vse demontovano,rozburano,nemneli my moznost vysprchovat 6 dni,a to v leti,nic nahradneho nabizene ne bylo,tak ze musili my prespavat u znamych,zadala od majetele nejaku slevu za ten mesic,bylo mne odmitnuto.chtela sem zaptat muzu zadat v tom hle pripadu o slevu na najemnem?dekuji

20. Jan Poláček | 17.1.2017 v 20.07

Dobrý den, je povinností nájemce platit za čištění a revizi komínu a plynového kotle v rodinném domku? Považují se tyto výkony za běžnou údržbu?

21. Meissnerova | 21.1.2017 v 13.30

Dobry den, jsem samozivitelka na materske. Jsrm v pronajatem byte kde prestal ted v zime fungovat kotel. Kdo je povinen platit opravu, kdyz ja na to opravdu nemam. Je mozne zaplatit to z kauce??

22. Jitka | 13.2.2017 v 15.54

Dobrý den, bydlím v nájemním domě. Dům patří obci. Byla nutná výměna plynového kotle, který vytápí dům. Kotel byl starý 24 let. Kdo má tuto výměnu kotle zaplatit?
Děkuji za odpověď

23. Štěpánka Jandová | 10.3.2017 v 12.24

Dobrý den, bydlíme v pronajatém bytě, součástí bytu je také kuchyňská linka i s vestavěnými spotřebiči. U vestavěné trouby došlo k závadě – zkroucení horní spirály. Platíme tuto závadu jako nájemci.

24. Nováková Bronislava | 22.3.2017 v 11.30

Dobrý den bydlím v pronajatém bytě. Vzhledem k tomu že jsem chtěla malovat tudíž se muselo i skrabat vše, neboť je tam asi 5vrstev.a při tom škrábání upadlo kus stropu.,a zbylá část se prověřila tudíž to upadne celé. Majiteli jsem volala a nemá zájem se přijít na to podívat. Co mám dělat. Tudíž ta místnost je neobyvatelna.

25. zdenka | 28.5.2017 v 10.49

dobry den,mam pronajaty byt,ale po mesici bydleni jsem zjistila.ze posprchovani pretece voda mezipodlahou a sprch koutem do koupelny majitel na upozorneni nereaguje jak se muzu bránit dekuji za odpověď.

26. Soňa Zahálková | 1.8.2017 v 19.28

Dobrý den,už 12 let žiji se svými dvěma syny v pronajatém bytě na vesnici.Majitel nám chce k září 2017 zdražit nájem o 2000,celkový nájem teď bude činit 5500 Kč. Můj dotaz souvisí s tím,že už 10 let červotoč křoupe všechny okna,majitel to ví,ale nereaguje.V zimě teplo uniká právě okny,které se bojím v létě všechny otevírat,aby se s nimi něco nestalo. Má nárok na zdražení,či se mám ozvat při podepsání nové nájemní smlouvy. Děkuji za odpověď.
Pěkný den Zahálková Soňa

27. Michaela Urbanová | 14.9.2017 v 19.31

Dobry den chtěla bych se zeptat. Bydlíme 3roky v drustevnim bytě. Tedy máme podilove členství. A zajímá mě jestli bytové družstvo by mělo zaplatit novou kuchyni, kterou jsme v létě kupovali za naše peníze. Jestli něco neproplati. A teď se mi hlavně jedná o koupelnu. Je tu staré jádro a Vana stará hnusná že se stitime v ní koupat. Kdo by měl vanu zaplatit. A nemame umyvadlo od té doby co tu bydlíme… Nebylo tu děkuji za odpověď

28. Renáta Štěpánková | 24.9.2017 v 20.54

Dobrý den, nastěhovala jsem se do městského, sociálního bytu. Až po podpisu Nájemní smlouvy mi pronajímatel Správa nemovitostí oznámili, že revizi plynových zařízení budu platit já, jako nájemce. Nemám to ve smlouvě. Kdo má v tomto případě povinnost platit tuto revizi ? Pronajímatel, nebo nájemce ?

29. Helena Rochová | 28.10.2017 v 17.24

Dobrý den, bydlím 11 let v pronajatém byt od města , okna netěsní , tím pádem uniká teplo. Máme tu všichni právo na výměnu oken? Bydlím v domě s pečovatelskou službou pro duchodce. Děkuji za odpověd
Dne 28.10 2017

30. Sabina | 8.12.2017 v 13.47

Dobry den,chci se zeptat bydlim v pronajatem byte,rozbil se mi plynovy kotel .kdo plati opravu kotle a revizi.ja nebo majitel.děkuji za info.

31. Katka | 9.3.2018 v 20.49

Dobrý den,chtěla bych vás poprosit o radu.Bydlime v městském bytě a okna už jsou staré a do bytu dost táhne a teče voda když prší.Kdo platí výměnu oken?Nájemník nebo město?

32. Zdena | 10.4.2018 v 10.30

Dobrý den,
bydlím v pronájmu v činžáku. Kdo má platit pravidelnou revizi komínu? Nájemník nebo majitel domu?
děkuji, zdena

33. Kamil | 12.5.2018 v 12.00

Dobrý den.
Dotaz zde již byl položen, ale nevidím odpověď. Chtěl bych se tedy znovu zeptat, kdo má platit výměnu měřičů tepla na radiátorech. Bydlím v podnájmu a majitelka bytu po 10 letech vyměnila na radiátorech měřiče tepla, kdy to odůvodnila, že došlo k opravě a certifikaci zařízení pro rozdělení nákladů na vytápění podle z.č. 406/200 Sb. a v současné době po nás žádá zaplatit 2.277,-Kč. V nájemní smlouvě je uvedeno, že měřáky tepla jsou majetkem majitele bytu. V nařízení vlády č. 308/20015 Sb. jsou drobné náklady rozděleny dle věcného vymezení a výše nákladů. Když jsem majitelce bytu oponoval, že nedošlo k opravě §4/f, ale výměně. Na to mi majitelka odpověděla, že to je tedy drobná součást, která je uvedena v § 4/i nebo má právo si tuto výměnu zaúčtovat do ročního nákladu na drobné údržby dle §6. Kde je tedy pravda? Dle občanské zákoníku a tohoto nařízení vlády, podnájemník musí platit nájem a ještě platit všemožné opravy v bytě. Příklad, když člověk bude platit nájem 10.000,-Kč měsíčně, tak majitel mu může při rozloze bytu 70 m2 ještě účtovat opravy ve výši 7.000,-Kč a člověk s tím nic neudělá. Tak to zákonodárci pěkně vymysleli. Kdysi jsme platili v nájemní smlouvě fond oprav, který byl před 2 roky zrušen a dle majitelky to byl fond oprav pro její potřeby, když třeba v domě něco opravit nebo vyměnit a v současné době již není třeba do fondu přispívat, protože má zde dostatečnou rezervu.
Děkuji za vaší odpověď.

Předem děkuji za Váš čas a trpělivost. Mám jeden problém ohledně platby za opravu v bytě. Jsem podnájemník bytu, kdy pronajímatel bytu vyměnil na radiátorech 6 měřičů tepla a v současné době chce po nás zaplatit 2.277,-Kč s odůvodněním, že provedl opravu a certifikaci zařízení pro rozdělení nákladů na vytápění podle z.č. 406/200 Sb..

34. J. Nováková | 16.5.2018 v 10.17

Dobrý den,
chtěla bych se zeptat, kdo hradí výměnu podružného vodoměru v pronajatém bytě – zda nájemce, nebo majitel objektu. Vodoměr se nachází mimo byt, na základě odečtů je nájemci přeúčtována cena za odběr vody.
Děkuji za odpověď.

35. Miroslava | 29.5.2018 v 9.48

Dobrý den. Zmiňujete že nájemce v družstvu hradí menší opravy do 1000,- Kč. Výměna nefunkčních ventilátorů na WC a v koupelně za nové ovšem není oprava. Přesto jsem musela nové ventilátory koupit a dát instalovat na vlastní náklad. Stejně tak i vodovodní baterii k dřezu, která se již nedala opravit a musela jsem zakoupit novou. Jak to s těmi úhradami za opravy tedy je, když se zařízení opravit nedá u musí být nahrazeno novým?
Děkuji za odpověď.

36. Evita | 17.6.2018 v 22.03

Dobrý den,
Bydlíme v pronajatém bytě a měli jsme dost špatné VCHODOVÉ dveře,tak jsme se domluvili s majitelem že je vymění i ze zárubní, dveře byly křivé a prohnuté,futra take.Dvere především byly interiérové a zamykání na jeden západ,velké úniky tepla a s bezpečnostního hlediska,tam neměli ani co dělat.Majitel vše zařídil koupě dveří a zaplacení řemeslníka na usazení stalo 10.000kc.Ted po nás majitel chce část peněz.Muze to vůbec po nás chtít,když nam to ani neřekl před opravou.
Děkuji za odpověď.

37. Dana Kossakowska | 23.9.2018 v 11.40

Dobrỷ den chci se prosìm zeptat ,mám st.byt jsem invalida3 st.nynì mi budou měnit vodu v topeni mám v bytě kotel na plyn a za to si ùčtujì 100kč,dále ve sprchovém kouťe je to bezbarierovỷ byt neodtéká voda je tam malỷ spád a voda teče po celé koupelně a nevim jsem sama ,kam se obrátit na opravu prosim poraďte jak mám postupovat jsem na inv.voziku .děkuji za odpověď.

38. ilam | 2.12.2018 v 22.53

By mě zajímalo, jestli tady někdo odpovídá na ty dotazy nebo jsou to jen takové výkřiky do tmy…:-P

39. Vanda | 12.4.2019 v 11.51

Dobrý den,
bydlím v nájemním bytě , kde mam 20 let starý plynový sporák , který dosloužil a dle věku tohoto zařízení, je určen k vyřazení.
OBH však plynový sporák mění na základě vyřazovacího protokolu, který vystaví revizní technik, za vystavení protokolu si technik účtuje 500 Kč. Můj dotaz je ,zda je (poplatek) oprávněný , když je očividně jasné, že mám na nový sporák nárok, že je výměna sporáku nutná.
děkuji a přeji hezký den.

40. Petr | 27.6.2019 v 8.56

38. Ilam je to ČLÁNEK z roku 2015 a nikde tu nevidím napsáno poradna. A pole do kterého teď píšu se jmenuje váš komentář ne zašlete dotaz nebo něco podobného. Kdo by tu měl jako na co odpovídat?

Komentovat: