Prodáváte nemovitost „jak stojí a leží“? Odpovědnosti za vady se tak lehce nezbavíte.

Znáte kouzelnou formulku “jak stojí a leží”? Pokud zahlédnete tato slova v kupní smlouvě pak vězte, že se prodávající právě zřekl jakékoliv odpovědnosti za vady, které na prodávané nemovitosti objevíte. Přesněji řečeno, pokusil se o to…

Za normálních okolností máte na objevené skryté vady “záruku” šest měsíců. Přesněji u všech vad, které nahlásíte do šesti měsíců od koupě máte nárok vymáhat přiměřenou slevu ze sjednané ceny. Po uplynutí této lhůty to můžete zkusit také, u soudu už ale s později vytknutou vadou nepochodíte.

V praxi to může vypadat tak, že si v nabídce na prodej domů vyberete zajímavou nemovitost. Z prohlídky jste nadšeni a neviděli jste žádnou zjevnou vadu, která by vás od koupě odradila. Ani prodejce se o žádné nezmínil a tak jste podepsali kupní smlouvu. Po nějaké době ale zjistíte, že do domu zatéká, protože ze střechy ulétlo pár provizorně přibitých šindelů.

Nejenže se jedná o skrytou vadu, ale možná byla dokonce skryta úmyslně. To jednoho namíchne, že? Tuto vadu musíte stihnout reklamovat prodejci do šesti měsíců (ideálně písemně), vyčíslíte náklady na opravu střechy a budete požadovat vrácení části zaplacených peněz. Žádný problém.

Co ale dělat, pokud se vám prodejce pokusil prodat nemovitost “jak stojí a leží” a odpovědnost za skryté vady odmítá? Určitě se nenechte odradit argumentací, že za těchto okolností vám žádné peníze vracet nemusí.

§501 obč. zákoníku – “Přenechá-li se věc jak stojí a leží, neodpovídá zcizitel za její vady, ledaže věc nemá vlastnost, o níž zcizitel prohlásil, že ji má, nebo kterou si nabyvatel výslovně vymínil.”

Podle tohoto paragrafu to sice vypadá, že je právo na straně bývalého majitele domu. Jenže toto ustanovení se týká pouze úhrnně prodávaných věcí, u kterých není přesně (individuálně) specifikován předmět prodeje.

Podle rozhodnutí nejvyššího soudu z roku 2007 se ale při prodeji nemovitosti nejedná o prodej věcí určených úhrnně. Nemovitost je v kupní smlouvě jasně specifikována a individuálně určena. Prodávající tehdy nepochodil, zodpovědnost za skryté vady mu zůstala a reklamované vady musel zaplatit.

Fráze “jak stojí a leží” se netýká pouze obchodu s nemovitostmi. Může se objevit v jakékoliv kupní smlouvě uzavřené mezi dvěma občany. Ty se řídí občanským zákoníkem a platí pro ně tedy i výše uvedený paragraf. Ať už jde o byt, dům či auto, pokud je předmětem kupní smlouvy individuálně určená věc, je odpovědnost za skryté vady na straně prodávajícího. Ani v takovém případě se tedy nebojte požadovat náhradu vzniklé škody za odstranění skrytých vad.