Neplaťte za byt zbytečně více. Při koupi žádejte potvrzení o bezdlužnosti
Od letošního roku má podle nového občanského zákoníku majitel bytu při prodeji své nemovitosti povinnost předat kupujícímu potvrzení o dluzích (případně bezdlužnosti), které má vůči společenství vlastníků jednotek. Přesněji jde o dluhy související se správou domu a pozemku, tedy o příspěvky do tzv. fondu oprav.
Důvod je prostý. Při převodu nemovitosti nevzniká osobě zodpovědné za správu domu povinnost příspěvky na společný účet s bývalým majitelem vypořádat. Navíc případné dluhy přecházejí na nového vlastníka, a tak je logicky žádoucí, aby o nich věděl. Pokud vám totiž někdo prodá byt, na kterém vázne takový dluh, bude jej společenství vlastníků vymáhat po vás.
V případě, že jste o dluhu nebyli informováni, nezbývá než se bránit soudní cestou a peníze požadovat od původního majitele. Tím už se ale zbytečně dostanete do nepříjemné situace, které jde jednoduše předejít. Potvrzení o bezdlužnosti/dluzích je nezbytnou přílohou kupní smlouvy a pokud jste jej neviděli, rozhodně si jej od prodávajícího vyžádejte. O jeho vystavení můžete požádat také přímo správce budovy.
Nepříjemným překvapením nemusí být pouze následně odhalený dluh bývalého majitele. Před koupí se vám mohou hodit také informace o nákladech na bydlení, stavu společného účtu a plánovaných investicích. Pokud kupujete byt na hypotéku a pečlivě si hlídáte výdaje, určitě jste si dobře spočítali všechny měsíční náklady. Plánované výrazné zvýšení příspěvku na společný účet například kvůli splátkám úvěru na novou fasádu by mohlo znamenat citelný zásah do vašeho rozpočtu. Z tohoto důvodu by i tyto informace mohly mít zásadní vliv při rozhodování o koupi.
O hospodaření SVJ a stavu peněz na společném účtu by měl mít prodávající informace v písemné formě od správce, který má povinnost takový dokument vystavit minimálně jednou za rok. O plánovaných investicích se můžete pobavit se sousedy, dost napoví i to, v jakém je dům stavu. Užitečné informace o nákladech na bydlení nebo případných plánech společenství vlastníků vám určitě předá i prodávající.
Družstevní byty
Jak už jsme psali ve starším článku, spolu s převedením členského podílu na nového družstevníka přecházejí všechna práva a povinnosti vyplývající z nájemní smlouvy a týká se to také všech závazků a pohledávek bývalého člena vůči družstvu. I v tomto případě se tedy vyplatí zjistit od prodávajícího, jestli náhodou nějaký dluh u družstva nemá. Potvrzení o bezdlužnosti by družstvo mělo bez problémů na vyžádání vystavit.
Koupě bytu znamená pro většinu lidí obrovskou investici, případně dlouhodobé zadlužení. Proto se určitě vyplatí zvážit všechna rizika a pořádně se na ně připravit. Pokud se zrovna po novém bydlení poohlížíte, neváhejte si prohlédnout i byty k prodeji v naší nabídce.
Chystáte se koupit nemovitost? Přečtěte si:
Vladimír Kratochvíl
říká:Domnívám se, že nemáte pravdu Lake Lake. Ustanovení § 1186 odst. 2 totiž navazuje na (v tomto směru obecné) ustanovení § 1107 NOZ. Odborná literatura (komentář k NOZ) k tomuto pak uvádí následující:
Vlastníkovi jednotky zákon přímo ukládá sdělit, jaké dluhy související se správou domu a pozemku přejdou na nabyvatele, příp. je povinen předložit potvrzení, že takové dluhy nejsou. Povinnost předložit potvrzení má vlastník jednotky vůči nabyvateli, nicméně přeneseně má tuto povinnost také správce (vůči převodci).
Obsahem potvrzení podle tohoto ustanovení (s věcným dopadem na kupní cenu v případě kupní smlouvy) bude informace o aktuální výši dluhů, u nichž již nastala splatnost dosavadního vlastníka vůči společenství (správci). V uvedeném případě tedy nový nabyvatel převezme dluhy dosavadního vlastníka a je zavázán vůči společenství (správci) dluhy uhradit. Zákonodárce z důvodu ochrany společenství zavádí zákonné ručení, tzn. že zavázán je sice nový nabyvatel jako přímý dlužník, ale původní vlastník současně zůstává jako ručitel (jeho původní) pohledávky vůči společenství. Postavení společenství se tedy přechodem dluhů nijak nezmění, prakticky by mělo jít o výrazné zlepšení (existují dva dlužnické subjekty).
Praxe bude zřejmě také řešit situaci, kdy potvrzení nebylo vystaveno, příp. předloženo, a přesto bude převodní smlouva uzavřena. Máme za to, že závazky na nabyvatele přejdou, i když si před převodem potvrzení správce nevyžádá (např. u darovací smlouvy nebude chtít, vzhledem k okolnostem, tuto otázku zkoumat). Podle dikce § 1107: „… jiné závady přejímá, měl-li a mohl-li je z okolností…“, mohl a dokonce podle § 1186 měl toto potvrzení žádat. Pokud tak neučinil a dluhy na jednotce váznou, pak na něj přejdou.
Lake lake
říká:Pan Moravec je v zajetí nějakých bludů. Samozřejmě, že dluhy předchozího vlastníka z vyúčtování služeb zaplatí tento předchozí vlastník. Ty dluhy na nikoho nepřecházejí. Totéž platí i ohledně dluhů z neplacení záloh na správu. Naprosto totéž platí i pro jakékoliv jiné dluhy převodce vůči SVJ.
PAn Moravec vyjadřuje naději, že soudy jakési ustanovení zruší. Jenže jaké ustanovení? Změna v osobě dlužníka je v NOZ upravena v §1888. To není třeba rušit.
Martin Moravec
říká:Upozornil bych, na nesmyslnost tohoto ustanovení. Fond oprav není jediná položka na které může prodávající dlužit. Prodávající si může úmyslně z důvodu prodeje nemovitosti nastavit nesmyslně nízké zálohy na služby, jako je teplo, studená a teplá voda. Vyúčtování za služby je jednou ročně s tím, že se vyúčtovává zhruba v květnu až červnu vždy za předešlý rok. Pokud novému majiteli přijde nedoplatek, musí ho uhradit on. Družstva ani SVJ toto neřeší s původním majitelem. Tím pádem bezdlužnost je sice v pořádku a může jí prodávající doložit, ale vyúčtování nezachráníte nijak. Samozřejmě si lze do kupní smlouvy toto uvést, ale dávejte pak takového člověka kvůli pár tisícům k soudu. Obecně si myslím, že pravidlo převádět dluh ve službách na nového vlastníka je nesmysl, protože pokud prodávající platil zálohy v čas a ve výši, kterou mu předepsal správce, tak nemůže zodpovídat za dluh někdy v budoucnu o kterém nemůže mít ani potuchy. Myslím si, že soudy toto ustanovení opět zruší, jako tomu bylo v minulosti.
Lake Lake
říká:Článek je postaven na nepravdivém tvrzení, že údajně na nabyvatele bytu přecházejí nějaké dluhy automaticky. To samozřejmě není pravda. Žádný celostátně platný právní předpis neobsahuje nic v tomto smyslu. Slutečnost je taková, že přechod dluhů je v NOZ upraven na vícemístech, ale § 1186 to není. K tomu uvádím:
Ustanovení § 1888 odst. 1, podle kterého by si prodávající s kupujícím museli přechod dluhu vzájemně ujednat ve smlouvě. Nejspíše tedy v kupní smlouvě. Takže by šlo jedině o dobrovolné převzetí dluhu.
Ustanovení § 1888 odst. 2, které se týká přechodu dluhu, zajištěného zástavním právem na jednotce dlužníka. Má se za to, že se změnou vlastníka jednotky přecházína nabyvatele i tento dluh. Ovšem na to je kupující připraven a upozorněn již tím, že v katastru vidí zapsané zástavní právo k jednotce. Nejde tedy o nějaké nečekané zjištění. Ani v tomto případě k přechodu dluhu nedochází automaticky, ale pouze pokud to oba nevyloučili a pokud věřitel neodmítl dát k přechodu dluhu souhlas.
V obou uvedených případech se k přechodu dluhu vyjadřuje také SVJ jako věřitel, který má v této věci poslední slovo. SVJ je povinno podle § 1186 NOZ doložit potvrzení o výši dluhu, souvisejícího se správou domu, který má na nabyvatele přejít podle § 1888 NOZ.
SVJ může samozřejmě v potvrzení dát souhlas k přechodu jen toho dluhu, na kterém se vzájemně dohodli převodce s nabyvatelem (§ 1888 odst. 1), případně toho dluhu spojeného se zástavou, jehož přechod oba výslovně nevyloučili (§ 1888 odst. 2). Nic jiného ze zákona neplyne. Zejména je třeba odmítnout zmatený názor, že SVJ napíše na papír nějakou cifru a ten dluh automaticky přeskočí na nabyvatele jednotky, která není v okamžiku změny vlastníka zatížena zástavním právem.
lake