Dům už bez pozemku neprodáte. Víte, co je to právo stavby?

O tom, že od nového roku je dům a pozemek na kterém stojí považován za jednu nemovitost, jsem se zmiňoval ve starším článku. Připomenu jen, že nově je nemovitostí pouze pozemek a stavba je jeho nedílnou součástí. Pokud má pozemek a stavba různé majitele, zůstávají i nadále samostatnými nemovitostmi a oba majitelé mají vzájemné předkupní právo. Jestliže je majitel stejný, možnost prodat dům jako samostatnou nemovitost a ponechat si pozemek neexistuje. Nebo existuje?

Právo stavby

Novinkou v našem právním řádu je od roku 2014 návrat k institutu práva stavby. Jedná se o věcné právo k cizí věci, v tomto případě k pozemku. Vlastník pozemku je tedy zatížen právem jiné osoby zvané stavebník, mít na jeho pozemku stavbu.

“§1240 NOZ: Pozemek může být zatížen věcným právem jiné osoby (stavebníka) mít na povrchu nebo pod povrchem pozemku stavbu. Nezáleží na tom, zda se jedná o stavbu již zřízenou či dosud nezřízenou.”

V praxi to znamená, že na cizím pozemku (nebo pod ním) skutečně může stát stavba, která fakticky patří někomu jinému. Právo stavby je totiž nemovitá věc zapsaná v katastru nemovitostí. Stavba se stane součástí tohoto práva, nikoliv pozemku a bude tedy samostatnou nemovitostí. Jako taková může být prodána, darována nebo jinak převedena na nového majitele. Stavebník a majitel pozemku mají vzájemné předkupní právo.

Co se samotné stavby týče, má stavebník stejná práva jako by byl její skutečný vlastník. To je také zřejmě hlavním smyslem existence práva stavby. Jinak by stačilo pozemek třeba pronajmout. Nakládat se svou stavbou tak může prakticky libovolně. Jeho jedinou povinností je podle zákona udržovat stavbu v dobrém stavu.

Právo stavby má omezenou dobu platnosti. Pokud není smluvně stanoveno na kratší dobu, bude to podle zákona maximálně 99 let. Po uplynutí této doby zaniká a majitel pozemku má povinnost zaplatit stavebníkovi polovinu hodnoty stavby. Opět ale platí, že může být dohodnuto něco jiného. Stavba se může stát součástí pozemku bezúplatně, za jinou částku nebo může být dohodnuto její odstranění.

Asi jen vzácně si někdo bude na základě tohoto práva stavět nebo kupovat na cizím pozemku rodinný dům k bydlení. Pokud bude mít tato novinka pro někoho význam, pak zřejmě pro majitele pozemků na lukrativních místech, kteří je nechtějí prodat, ale nemají s nimi zatím žádné konkrétní plány. Na druhé straně to bude zajímavé pro komerční projekty, které budou právě takové lukrativní pozemky hledat. Pokud je nepůjde koupit, může být právo stavby výhodnější než pronájem.

Pokud hledáte podobné využití pro svůj pozemek, podejte si u nás inzerát a nabídněte jej případným investorům.